Арбитражный управляющий: что и как или чем опасна неполная сумма в договоре продажи квартиры

«Горячая» телефонная линия по теме «Полномочия Управления Росреестра по Нижегородской области в сфере контроля за деятельностью арбитражных управляющих» состоялась в Управлении Росреестра. На вопросы горожан ответила начальник отдела по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций Анна Валерьевна Седых.

– Если арбитражный управляющий нарушает требования законодательства о банкротстве, куда можно пожаловаться на его действия?

– Все зависит от того, чего вы хотите достигнуть жалобами на действия управляющего. Такие жалобы рассматривает и Росреестр, и СРО, и суд. Но с разными полномочиями и последствиями.

Если вы жалуетесь в СРО, то она может привлечь управляющего к дисциплинарной ответственности. Если в Росреестр, то это будут административные последствия.

Жаловаться можно сразу в несколько организаций. И если обнаружится факт нарушения, то арбитражного управляющего накажут и там, и там, поскольку дисциплинарное и административное наказания могут применяться совместно. Подача обращения в Росреестр на действия арбитражного управляющего не облагается государственной пошлиной.

– Какова процедура?

– Если обращение поступает к нам, то мы вначале рассматриваем, является ли оно поводом для возбуждения административного дела, то есть выясняем, действительно ли факты, отраженные в жалобе, указывают на нарушение арбитражным управляющим требований действующего законодательства. Возможно, оно было, но истек срок давности привлечения к административной ответственности. С 29 декабря 2015 года данный срок составляет три года (до 29 декабря 2015 года он равнялся одному году). В связи с увеличением срока теперь практически все заявители успевают пожаловаться.

По большему числу жалоб возбуждается дело, идет административное расследование. Оно длится месяц. Если за это время управляющим не предоставлены документы, которые мы требуем, либо необходимо изучение дополнительных материалов, то мы имеем право продлить расследование еще на месяц. Соответственно, в течение двух месяцев мы должны принять решение: либо мы составляем протокол, либо дело прекращаем.

– Какие жалобы на арбитражных управляющих часто встречаются?

– Много жалоб по формальным поводом. Условно: должен управляющий отчитываться перед собранием кредиторов раз в три месяца. Допустим, он отчитался 10 января, значит, следующий отчет должен быть представлен 10 апреля, а он представил его 13 апреля. На три дня срок нарушил.

Либо, когда управляющий те же собрания созывает, он обязан всех участников известить почтой за 14 дней. А он известил за 12 дней. Кредитор своевременно все получил, но формально управляющий закон нарушил.

Такие вот нарушения легко выявляются. Они легко доказываются в судах. Хотя, конечно, суды за это строго не наказывают. Более сложные нарушения труднее доказать, установить причинно-следственную связь.

– Какое наказание грозит за мелкое нарушение управляющего?

– Устное замечание, как правило.

– Я купила участок у юридического лица, которое признали банкротом. Регистрация права собственности на меня произведена. Конкурсный управляющий хочет сделку оспорить Что мне делать?

– В процедуре банкротства есть право обжаловать сделки. Угроза вам, как собственнику, может исходить именно из этого момента. Естественно, обжалуются не все сделки. Если сделка совершена на рыночных условиях, соответствует требованиям делового оборота, если она не направлена на преимущественное удовлетворение чьих-то требований, соответствует требованиям Гражданского кодекса, то опасаться вам нечего. Кстати, как давно перед банкротством у вас совершена сделка?

– За полгода.

– В таком случае сделка подпадает под период подозрительности. По разным категориям оспаривания сделок этот период составляет до трех лет. Так что в вашем случае по срокам сделка может быть обжалована.

Надо четко понимать, на чем основано это право оспаривания: нередки случаи, когда юридические лица выводят имущество перед банкротством. В итоге могут пострадать и добросовестные приобретатели.

Самый распространенный случай, когда сделки отменяются и обжалуются, это реализация не по рыночной стоимости. У вас заниженная цена сделки?

– Нет, вроде нормальная.

– И вы не кредитор этого юридического лица, не заинтересованное лицо?

– Нет. Но конкурсный управляющий подал на меня в суд. И дело приняли к производству.

– Возможно, управляющий это сделал в превентивных целях, чтобы к нему не было претензий, что сделка была оспоримая, а он бездействовал. Но сам факт подачи не означает, что суд сделку признает недействительной.

– Но если это все же случится?

– В таком случае вы можете претендовать на возврат той суммы, которую вы уплатили по договору. Но это важно – по какому основанию управляющий обжалует сделку. Потому что по некоторым основаниям перспектива погашения очень сомнительная. То есть право возврата денег возникает, но насколько оно будет реализовано в реальности – вопрос. Ведь существуют основания более высокой и более низкой очереди. Как вариант, можно попытаться доплатить продавцу разницу между рыночной и фактической стоимостью – есть практика, когда суды в таких случаях отказываются признавать сделку недействительной, поскольку убыток должнику возмещен.

Думаю, вам надо получить копию заявления управляющего в суде и звонить нам для дальнейшей консультации.

– Я купил квартиру на вторичном рынке. Если продавца признают банкротом в течение года – могут ли оспорить мою сделку?

– Если сделка добросовестная, то обжалована она не будет. Добросовестная – прежде всего, значит, что она совершена по рыночной стоимости. Большинство сделок отменяется как раз из-за заниженной стоимости. Так что сделки, где в договоре прописывается неполная сумма, этим опасны. Любая сделка на основании занижения цены может быть оспорена при возникновении ситуации банкротства продавца в течение трех лет после ее совершения.

– В случае оспаривания – какие шансы вернуть назад свои деньги?

– Если жилье реализовывалось по заниженной стоимости, то деньги возмещаются из конкурсной массы.

– А если этой конкурсной массы нет или она незначительная?

– Тогда никак.

– А если приобреталось единственное жилье?

– Думаю, что для признания сделки недействительной это роли играть не будет. Другое дело, каким образом оно будет включено в конкурсную массу и реализовано.

– Как определяется, по заниженной стоимости или нет приобреталось жилье?

– На основании заключения об оценке. Конечно, собственник имеет право продать квартиру по любой стоимости. Но если он после продажи обанкротился, то кредитор тоже имеет право получить с него свои деньги. А в таком случае получается, что должник, имея долги, реализует свое имущество по более низкой стоимости, чем это можно было бы сделать, тем самым нарушая права кредиторов.

– Как часто сейчас обжалуются сделки?

– Таких случаев много. Управляющие активно ищут имущество, которое было выведено перед банкротством. При этом ответственность арбитражных управляющих за ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей год от года растет. Например, за повторное нарушение законодательства о банкротстве, совершенное управляющим, уже имеющим административное взыскание (причем неважно, насколько оно тяжелое), наступает дисквалификация. А это исключение из СРО, лишение статуса, снятие со всех процедур, невозможность занимать руководящие посты, даже не будучи управляющим, от полугода до трех лет. Вернуться обратно в эту профессию очень затруднительно и дорого. Кстати, с управляющего можно взыскать убытки: у него есть страховка, у СРО есть компенсационный фонд. Пока управляющий не погасил убытки, он не может быть назначен на новые процедуры и не может продолжать уже начатые.

На «горячей» линии дежурила Наталья Чернышева

Просмотров: 183

Похожие сообщения